シミュレーション前に絶対知っておくべき！住宅ローンの適用金利・125%ルール・繰り上げ返済

「住宅ローンのシミュレーションをしたいけれど、金利は何％で計算すればいいの？」

「変動金利って、急に金利が上がったら毎月の支払いはどうなるの？」

資金計画シミュレーターを使う際、入力する数字の意味や住宅ローンのルールを知っておくと、よりリアルで信頼できる試算ができます。

結論から言うと、押さえておくべきポイントは「適用金利」「125%ルール」「繰り上げ返済」の3つだけです！

この記事では、シミュレーターに入力する前に絶対に知っておきたい住宅ローンの3大基本ルールを分かりやすく解説します。

1. 資金計画シミュレーターに入力する前に知っておくべき3つのこと

自分たちの適正予算をシミュレーションする際、単に「年収」や「借入額」を入れるだけでは不十分です。

以下の3つの仕組みを理解しておくことで、シミュレーターの計算結果を正しく読み解き、将来のリスクに備えた計画が立てられるようになります。

1. 適用金利（店頭金利との違い）

2. 変動金利の「125%ルール（5年ルール）」

3. 繰り上げ返済の効果

順番にわかりやすく見ていきましょう！

2. ルール① 適用金利とは？店頭金利（定価）との違い

銀行のホームページやチラシを見ると、2つの金利が並んで書かれていることがよくあります。

• 店頭金利（基準金利）： 住宅ローンの「定価」（例：年 2.475% など）

• 適用金利（優遇金利）： 値引き後の「実際の支払金利」（例：年 0.4%〜0.6% など）

シミュレーターに入力するのは、定価の店頭金利ではなく、実際に毎月支払う「適用金利」 です。

💡 シミュレーターに入力する金利の目安

• 変動金利で試算する場合： 年 0.4% 〜 0.7% 程度

• 固定金利（フラット35など）で試算する場合： 年 1.5% 〜 1.8% 程度

最新のネット銀行や地銀の実質金利を参考に、まずは上記の数字を入力して試算してみましょう。

3. ルール② 変動金利の「125%ルール（5年ルール）」の仕組みと注意点

「変動金利を選んで、もし金利が一気に上がったら破綻しない…？」と不安になる方も多いですよね。

実は、多くの銀行の変動金利（元利均等返済）には、急激な支払額の増加を防ぐ「5年ルール」と「125%ルール」という安全装置が組み込まれています。

1. 5年ルール

金利が上昇しても、5年間は毎月の返済額が変わらない仕組みです。

2. 125%ルール（0.25%上昇などの上限）

6年目に返済額が見直される際も、直前の返済額の1.25倍（125%）までしか上げられないというルールです。（例：毎月10万円の返済なら、見直し後も最大12万5千円まで）

⚠️ 注意したい落とし穴

返済額の上限が決まっているからといって、金利上昇分が免除されるわけではありません。 支払いきれなかった利息は後ろへ繰り延べ（未払利息）になるだけなので、「金利が上がっても一気に破綻はしないが、返済総額は増える」という点はしっかり覚えておきましょう。

4. ルール③ 繰り上げ返済（期間短縮型・返済額軽減型）の絶大な利息軽減効果

手元資金に余裕ができたときに、ローンの元金を前倒しで支払うのが「繰り上げ返済」です。

繰り上げ返済で支払ったお金はすべて「元金」の返済に充てられるため、将来支払うはずだった利息を大幅にカットできます。

繰り上げ返済には以下の2つのタイプがあります。

シミュレーター上で「例えば10年目に100万円を繰り上げ返済したらどうなるか？」を試算してみると、総返済額が何十万円・何百万円と減る効果が実感できます。

5. 実践：我が家の数字をシミュレーターに入力してライフプランを試算しよう！

1. 実際の支払金利である「適用金利」を入力する

2. 将来の金利上昇のリスク（125%ルール）を念頭に置く

3. 余裕ができたときの「繰り上げ返済」も考慮してみる

住宅ローンのリアルなルールが理解できたら、いよいよライフプラン資金シミュレーターを使って我が家の数字を計算してみましょう！

毎月のローン返済額だけでなく、子どもの教育費や老後資金を残しながら無理なく暮らしていけるか、将来の収支バランスがひと目でわかります。

👇 実際にシミュレーションしてみる

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