住宅ローン借入上限を確認する

「自分の年収だと、住宅ローンは一体いくらまで借りられるんだろう？」

「不動産屋さんには『4,000万円まで借りられますよ』と言われたけれど、本当に返していけるのかな？」

マイホームの予算を決めるとき、誰もが悩むのが「借入額」です。

結論から言うと、「銀行が貸してくれる額（限界額）」と「自分たちが無理なく返せる額（安全額）」はまったく違います。

この記事では、住宅ローンの借入上限額が決まる3つの基準と、審査で見落としがちな落とし穴について分かりやすく解説します！

1. 「借りられる額」と「安全に返せる額」はまったく違う！

住宅ローンの検討で最も危険なのは、銀行の審査に通った「満額」でローンを組んでしまうことです。

• 借りられる額（限界額）：

  銀行が「年収に対してギリギリ返済できる」と判断して貸してくれる上限。生活費や将来の教育費、レジャー費用などは考慮されていません。

• 安全に返せる額（安全額）：

  外食や旅行を楽しみ、教育資金や老後資金をしっかり積み立てながら、毎月ゆとりを持って返していける額。

無理のない資金計画を立てるためには、銀行の限界額ではなく「安全額」を基準に予算を設定することが重要です。

2. 基準① 年収倍率の目安｜限界（7〜8倍）と安全圏（5〜6倍）

年収に対して住宅ローンの借入額が何倍になるかを表したものを「年収倍率」と呼びます。

• 審査の限界（限界額）：年収の 7〜8倍

• 安全圏（返せる額）：年収の 5〜6倍

たとえば、世帯年収 600万円 の場合で比較してみましょう。

(※金利 0.5%、35年返済の場合の概算です)

年収の7〜8倍まで借りてしまうと、毎月の返済で手一杯になり、将来の教育費ピーク時や急な出費に対応できなくなるリスクが高まります。

3. 基準② 返済負担率の落とし穴｜「実行金利」と銀行の「審査金利」

銀行が審査で重視するのが「返済負担率（年収に対する年間返済額の割合）」です。

一般的に、返済負担率 25%以下 が安全圏と言われています。（例：年収500万円なら、年間のローン返済額を125万円＝月約10.4万円以下に抑える）

ここで注意したいのが、審査に使われる金利の仕組みです。

• 実行金利： 実際に毎月支払うときの低金利（例：年 0.5% など）

• 審査金利： 銀行が審査のときだけ使う想定金利（例：年 3.0〜4.0% など）

銀行は「将来もし金利が上がっても支払えるか？」をチェックするため、実際の適用金利（0.5%など）ではなく、高い「審査金利（3.5%など）」で計算して審査を行います。

そのため、自分たちのシミュレーションでは「月々8万円なら返せる！」と思っていても、銀行の審査では予想より低い金額しか承認されないケースがあることを知っておきましょう。

4. 基準③ 車のローンやクレジットカード（リボ払い）が与える衝撃

住宅ローンの審査で見落とされがちなのが、「他の借入」の存在です。

住宅ローンの返済負担率を計算する際、以下の返済額もすべて合算されます。

• 車のローン（オートローン）

• 奨学金の返済

• スマホ本体の分割払い（割賦契約）

• クレジットカードのキャッシング・リボ払い・分割払い

💡 車のローンが借入上限に与える影響

たとえば、毎月 3万円 の車のローン返済がある場合、住宅ローンで借りられる上限額は 約500万〜700万円もガクッと下がってしまいます。

住宅ローンの事前審査を受ける前には、可能であれば車のローンやリボ払いなどを完済（一括返済）しておくことが、希望通りの融資額を引き出すための重要なコツです。

5. まとめ：無理のない借入額の目安がわかったらシミュレーションしてみよう

1. 「借りられる額（7〜8倍）」ではなく「返せる額（5〜6倍）」で予算を組む

2. 返済負担率は25%以下を目安にし、審査金利の影響を頭に入れておく

3. 車のローンやリボ払いは審査前にできる限り完済しておく

自分たちの年収から考える安全な借入額のイメージがついたら、次は「住宅ローン自体の具体的な仕組み（金利や返済ルール）」を学んでいきましょう！

仕組みを理解することで、資金シミュレーターをより正確に活用できるようになります。

👇 次に読むべき記事はこちら

[シミュレーション前に絶対知っておくべき！住宅ローンの適用金利・125%ルール・繰り上げ返済]（※記事3へのリンクカード）

続いて【記事3：住宅ローンの知識・シミュレーター実践編】の執筆に入ります。このまま進めてよろしいでしょうか？